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儀征月塘特色小鎮地產+養老項目運營探討

時間:2020-04-03 16:29作者:楊洋
本文導讀:這是一篇關于儀征月塘特色小鎮地產+養老項目運營探討的文章,目前,我國特色小鎮發展迅猛,各地均熱衷于特色小鎮的建設。在此背景下,如何能正確引導特色小鎮的建設,探索和研究出一條適合地方發展、符合特色小鎮建設需求的養老地產開發模式,為養老地產的開發提供理論和依據,
  摘要
  
  近年來,全國各地都在如火如荼的開發和建設個性化的特色小鎮,如何高質量推進特色小鎮建設,找準定位,明確發展方向,一直困擾著我們。特色小鎮建設與房地產業和養老產業相互結合,為特色小鎮建設助添活力,這既是房地產業開發新的“外延”,同時也是特色小鎮產業發展的新的“突破點”,兩者相結合,為產業融合、經濟發展找到了新的“平衡點”與“增長點”。

儀征月塘特色小鎮地產+養老項目運營探討
  
  目前,我國特色小鎮發展迅猛,各地均熱衷于特色小鎮的建設。在此背景下,如何能正確引導特色小鎮的建設,探索和研究出一條適合地方發展、符合特色小鎮建設需求的養老地產開發模式,為養老地產的開發提供理論和依據,顯得十分必要和迫切。
  
  本文首先分析了國內外養老地產項目的基本概念,并且提出了特色小鎮基地的概念、養老地產的概念,在此基礎之上提出馬斯洛需求理論、市場細化理論和人口學理論,運用 PEST分析的方法分析了當前月塘小鎮發展養老項目的外部環境以及外部環境對于特色小鎮地產項目的有利影響以及不利影響。進而分析了發展特色項目的基本原則和總體思路,提出地產+養老項目的開展模式,包括功能模式、融資模式、運營管理模式。最后,以儀征月塘特色小鎮最為實證項目去詳細分析特色小鎮的發展模式,探究了特色小鎮的建設地點,項目定位、規劃設計、主要建設內容等等。
  
  本文以江蘇揚州月塘特色小鎮的建設作為具體的研究對象,對月塘鎮的經濟環境、自然環境、社會環境、行業環境等進行全面梳理,系統闡述以養老地產為題材的特色小鎮發展模式的特點,提出了適合特色小鎮養老地產項目最佳運營模式。
  
  關鍵詞:   寧鎮揚一體化;養老地產;特色小鎮;運營模式。
  
  Abstract
  
  In recent years, individualized characteristic towns are developing and constructing individualized characteristic towns in full swing all over the country. The product derived from the combination of real estate industry and characteristic industries is old-age real estate, which is not only a new extension of real estate industry development, but also a new breakthrough point in the development of characteristic towns'industry. Industrial integration and economic development have found a new "balance point" and "growth point".
  
  At present, despite the rapid development of small towns with Chinese characteristics, all regions are keen on the construction of small towns with Chinese characteristics. However, in this context, how to correctly guide the construction of characteristic towns, explore and research a suitable local development, in line with the needs of the construction of Characteristic Towns of old-age real estate development model, to provide a theoretical basis for the development of old-age real estate, it is very necessary and urgent.
  
  Firstly, this paper analyses the basic concepts of pension real estate projects at home and abroad, and puts forward the concepts of characteristic town base and pension base. On this basis, it puts forward Maslow's demand theory, market refinement theory and demography theory, and uses PEST analysis method to analyze the external environment of the development of pension projects in Yuetang Town and the external environment for characteristic town real estate. Advantageous and adverse effects of the project. Then it analyses the basic principles and general ideas of developing characteristic projects, and puts forward the development mode of real estate + pension projects,including functional mode, financing mode, operation and management mode. Finally, the most empirical project of YizhengYuetang characteristic town is used to analyze the development mode of characteristic town in detail, and explore the construction site, project positioning, planning and design, main construction content and so on.
  
  This paper takes the construction of Yuetang characteristic town in Yangzhou, Jiangsu as the specific research object, combs the economic environment, natural environment, social environment and industry environment of Yuetang town, systematically expounds the characteristics of the development model of Yuetang characteristic town with the theme of pension real estate, and puts forward the best operation model of pension real estate project for characteristic town.
  
  Key words: integration;Old-age real estate;Characteristic town;Operating model。
  
  第一章 緒論
 
  
  1.1 選題背景及研究意義。
  
  1.1.1 選題背景及依據。

  
  1、老齡化問題嚴重。
  
  據民政部發布的《2017 年社會服務發展統計公報》顯示,截至到 2017 年底,全國 60 周歲及以人口 24090 萬人,占人口總數的 17.3%。對比而言,2012 年年底,僅有 19390 萬人達60 周歲及以上,僅為總數的 14.3%。這短短的五年間,60 周歲及以上人口激增近 25%。
  
  (注:國際上通常認為,當 60 歲以上人口占人口總數的 10%以上,或 65 歲以上人口占人口總數的 7%以上,那么,即可認為這個國家或地區正處于老齡化社會。)。
  
  
  
  老齡人口激增的同時,出生人口卻在不斷下降。根據國家統計局的統計數據顯示,2017年全國出生人口為 1723 萬人,比 2016 年減少 63 萬,下降約 3.5%,比 2015 年減少 88 萬,下降約 4.9%。
  
 
  
  近幾年來,我國人口結構發生了比較大的變化,少子老齡化成為普遍現象。自從二孩政策實施以后,生育高峰并沒有出現,相反,出生總人口卻在下降。據統計,2017 年有 10 個省市出生人口在下降,且一孩比例也有所下降,這說明作為生育主體的 80 后和 90 后生育意愿在下降。”
  
  目前中國的生育率已降到了更替水平以下,同時,人口預期壽命和人口死亡率也接近發達國家水平。20 世紀中期出生高峰的人口逐漸進入老年,可以想象,未來幾十年將是中國老齡化發展最為快速的階段。預計到 20 世紀中期,65 歲以上老年人口占總比將超過 20%。
  
  
  
  2、政策背景。
  
  就國家層面而言,社會各界受到政府部門引導,紛紛參與養老產業中,政府部門需要借助社會力量來共同發展養老產業。國務院常務會議上,明確提出:鼓勵養老健康家政消費,探索構建產業基金,促使養老服務得以發展,制定有利于民間資本投資養老服務的相關稅收政策。不管結合資源、還是結合政策扶持來看,均為本國發展特色產業奠定重要基礎[1]。結合相關規劃來看,將來本國的養老服務格局將為“9037”,其中,“90”表示施行居家養老模式的老年人達到 90%,“3”表示依托于養老機構養老的老年人達到 3%,“7”表示施行社區養老模式的老年人達到 7%,但結合當前養老格局可認識到,僅 1%的老年人施行老年宜居社區養老模式。可見,在老年宜居的社區養老方面很有文章可為。在政策方面,政府陸續出臺了一系列引導和鼓勵社會力量參與養老產業建設的優惠扶持政策,如財政補貼、稅收減免等,以便社會資本受到引導,能夠積極參與其中。
  
  
  
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  1.1.2 研究意義
  1.2 國內外研究綜述
  1.2.1 國外養老地產研究綜述
  1.2.2 國內養老地產研究綜述
  1.3 研究內容及思路
  1.3.1 研究內容
  1.3.2 研究思路
  1.4 研究的方法
  1.4.1 文獻研究法
  1.4.2 實地調研法
  1.4.3 案例研究法
  
  第二章 理論基礎
  
  2.1 特色小鎮及養老地產概述
  2.1.1 特色小鎮基本概念及特征
  2.1.2 養老地產基本概念及特征
  2.2 理論基礎
  2.2.1 馬斯洛需求層次理論
  2.2.2 市場細化理論
  2.2.3 人口學理論
  
  第三章 特色小鎮養老地產宏觀環境分析
  
  3.1 養老地產行業宏觀環境 PEST 分析
  3.1.1 政策環境
  3.1.2 經濟環境
  3.1.3 社會環境
  3.1.4 技術環境
  3.2 探索符合我國國情和地方實際的新型養老地產
  3.2.1 養老地產市場需求分析
  3.2.2 國內主要養老模式及存在的問題
  3.2.3 目前中國的養老地產特征
  3.3 宏觀環境對特色小鎮養老地產的影響
  3.3.1 有利影響
  3.3.2 不利影響
  
  第四章 儀征月塘特色小鎮養老地產項目運營模式分析
  
  4.1 小鎮建設基本情況
  4.1.1 月塘鎮基本情況
  4.1.2 文化旅游環境
  4.1.3 產業發展環境
  4.1.4 社會環境
  4.2 項目開發模式構建小鎮地產項目開發與運營
  4.2.1 建設地點以及總體布局
  4.2.2 項目定位
  4.2.3 規劃設計依據及原則
  4.2.4 主要建設內容及規模
  4.2.5 項目融資模式
  4.2.6 項目運行管理模式
  4.2.7 項目銷售盈利模式
  4.3 小鎮地產項目運營模式存在的問題
  4.3.1 養老住宅市場功能模式不健全
  4.3.2 融資渠道單一
  4.3.3 運營管理一體化不足
  
  第五章 特色小鎮養老地產項目運營模式優化
  
  5.1 特色小鎮養老地產開發的原則和思路
  5.1.1 基本原則
  5.1.2 總體思路
  5.1.3 發展模式優化策略
  5.2 “地產+養老”開發模式構建
  5.2.1 功能模式構建
  5.2.2 融資模式構建
  5.2.3 運營管理模式構建

  第六章 研究結論

  當前,國內外已有諸多專家針對養老地產開展相關探究工作,且國外也已形成可供借鑒、且相對成熟的養老地產產品。近年來,相關產品開始大量出現于國內市場上,但其中多以失敗案例為主。論文在選定開發養老地產模式方面,依托于此前案例、實習經驗等,總結出適合中國養老地產的功能完善型的集“地產+養老”大型醫療保健綜合體開發理念。為構建起具備本國獨特經濟文化特色的老年住宅項目的探究工作,提出了建設性、創新性意見。

  若在開發養老地產、實際經營時,當其中存在偏差,即會對利潤回收、消費者滿意度等產生影響,最終對養老地產社會推廣、認可等產生影響。論文以成熟案例、現有理論作為基礎,依據本國市場獨特的政策、文化背景、產品特征等,綜合社會發展特征,通過開展市場調研分析工作,總結出與本國國情相適應的,與老年人親情、物質、醫療護理等多元化需求相適應的全新養老地產開發模式,且深入針對開發模式開展了探究工作。

  論文主要對如下內容進行研究:

  1、基于典型案例、國內外探究現狀,提出養老+地產這一全新開發養老地產的模式。

  2、結合實地調研活動,明確老年人希望自養老地產商獲得如下配套服務,如康復護理、醫療救助等。此后即為家政、心理咨詢、精神交流等次要服務。

  3、依托于調研數據,結合分析老年人需求,對比包括養老+地產、老年公寓、福利機構在內的三大養老模式,并開展分析工作。最終明確,養老+地產模式的可行性、認可度相對較高。

  4、結合運營管理、功能、銷售應力、融資模式四大切入點,構建地產+養老模式。

  5、最后,選定儀征月塘特色小鎮這一真實項目,針對全新開發模式的融資、銷售應力、投資開發規模等諸多方面,開展實證分析工作,且在實際開發建設方面,對此進行運用。

  參考文獻

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